경비용역 재계약 vs 입찰, 언제 가능한가 — 수의계약 요건과 정족수(선정지침 별표2)

"경비업체 바꾸기 싫은데, 꼭 입찰을 다시 해야 하나요?"

경비용역 계약 만료가 다가오면 관리소장·동대표가 가장 많이 검색하는 질문입니다. 지금 업체가 무난한데 매번 입찰을 새로 돌려야 하는지, 아니면 그냥 재계약하면 되는지 헷갈리기 때문입니다.

정답부터 말하면, 사업자 선정의 원칙은 경쟁입찰입니다. 하지만 요건을 갖추면 기존 업체와 수의계약(재계약)을 할 수 있습니다. 문제는 "요건을 안 갖추고 그냥 재계약"하면 절차 위반이 된다는 점입니다.

원칙은 경쟁입찰 — 예외가 수의계약

주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토교통부 고시)은 경비·청소 같은 용역 사업자를 선정할 때 경쟁입찰을 원칙으로 정하고 있습니다(선정지침 제4조). 경쟁입찰이란 여러 업체가 참여해 경쟁으로 선정하는 방식입니다.

수의계약은 이 경쟁입찰의 예외입니다. 선정지침 별표2 "수의계약의 대상"에 해당하는 경우에만 입찰 없이 특정 업체와 계약할 수 있습니다. 기존 경비용역과의 재계약도 이 별표2에 근거가 있습니다.

기존 경비용역 재계약 요건 — 별표2 제9호

선정지침 별표2 제9호는 이렇게 정합니다.

"계약기간이 만료되는 기존 사업자(공사 사업자는 제외)의 사업수행실적을 관리규약에서 정하는 절차에 따라 평가하여, 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결한 경우"

경비·청소 등 용역이 여기 해당합니다. 정리하면 재계약 성립에는 두 가지가 반드시 필요합니다.

① 사업수행실적 평가

• 기존 업체가 계약을 제대로 이행했는지 "관리규약이 정하는 절차"에 따라 평가.
• 평가 항목 예(시·도 관리규약 준칙 기준): 계약 내용 준수, 민원·사고 처리, 노무 관리, 서비스 품질, 관리사무소 감독 수용도 등.

② 입주자대표회의 의결

• 평가 결과 "다시 계약할 필요가 있다"고 입대의에서 의결(회의록 기록).
• 수의계약 전에는 계약상대자·계약조건 등 중요사항도 입대의 의결을 거쳐야 합니다.

※ 참고: 관리규약 준칙(경기도·서울 등)에서는 "재계약 평가 결과를 2주간 게시·의견 수렴하고, 입주자등 10분의 1 이상이 이의를 제기하면 경쟁입찰로 전환"하는 절차를 두는 곳이 많습니다. 이 세부 비율·기간은 선정지침이 아니라 각 단지 관리규약에서 정하므로 우리 단지 관리규약 원문을 반드시 확인해야 합니다.

위탁관리회사(주택관리업자) 재계약은 요건이 다르다

혼동하기 쉬운데, 경비용역과 위탁관리회사(주택관리업자)는 별표2 조항이 다릅니다.

• 경비·청소 등 용역 사업자 재계약 = 별표2 제9호(위 요건).
• 위탁관리 주택관리업자 재계약 = 별표2 제8호. 실적 평가 + 입주자등이 관리방법 변경·업자 교체를 요구하지 않을 것 + 입대의 구성원 3분의 2 이상 찬성.

또한 의무관리대상 단지가 위탁관리하는 경우, 위탁관리 주택관리업자를 수의계약으로 선정할 때는 계약상대자·계약조건 등 중요사항에 대해 전체 입주자등의 과반수 동의가 필요합니다(공동주택관리법 제7조 제1항 제1호의2). 이 과반수 동의 규정은 "주택관리업자"에 대한 것으로, 경비용역 재계약(제9호)과는 별개 절차입니다. 우리 단지가 어느 쪽 계약인지 먼저 구분하세요.

재계약 횟수·경비원 고용은?

재계약 "횟수 제한" 조문은 선정지침에서 별도로 확인되지 않았습니다. 요건(실적 평가 + 입대의 의결)을 매 회 충족하면 반복 재계약이 원칙적으로 가능합니다. 다만 계약기간 상한 등은 우리 단지 관리규약·계약서로 별도 확인이 필요합니다.

경비원 고용안정·고용승계는 선정지침이 정하는 사항이 아니라, 용역계약서 특약(고용승계 조항)과 근로관계 문제입니다. 업체가 바뀌어도 현장 경비원 고용을 이어가려면 계약서에 고용승계 특약을 넣는 방식으로 실무에서 다룹니다.

실무 체크리스트

• 우리 계약이 "경비용역(제9호)"인지 "위탁관리회사(제8호)"인지부터 구분.
• 만료 전에 사업수행실적 평가를 관리규약 절차대로 실시하고 근거 문서 보관.
• "다시 계약 필요" 입대의 의결 회의록 남기기(수의계약 중요사항 의결 포함).
• 관리규약의 재계약 의견수렴 절차(게시·이의 비율)를 확인 — 이의 비율 초과 시 경쟁입찰.
• 평가·의결·게시 기록이 없으면 절차 위반 리스크(재계약 무효·감사 지적 소지).

마무리

경비용역은 경쟁입찰이 원칙이고, 재계약(수의계약)은 "실적 평가 → 입대의 의결"이라는 예외 요건을 갖췄을 때만 가능합니다(선정지침 별표2 제9호). 위탁관리회사 재계약(제8호·전체 입주자등 과반수 동의)과 헷갈리지 말고, 세부 절차는 우리 단지 관리규약으로 확인하는 것이 안전합니다.