용역·공사 계약, 언제 입찰이고 언제 수의계약인가 (선정지침 별표2 총정리)
"이 정도 금액이면 그냥 아는 업체랑 하면 안 되나요?"
관리사무소에서 가장 자주 나오는 질문입니다. 소액 수리, 급한 공사, 매년 하던 보험 갱신… "굳이 입찰까지?" 싶은 순간이 많죠.
하지만 공동주택 계약의 대원칙은 "경쟁입찰"입니다. 수의계약(경쟁 없이 특정 업체와 바로 맺는 계약)은 법과 고시가 정한 예외에만 허용됩니다. 이 예외 목록이 바로 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'의 별표2입니다. 여기에 없는 사유로 수의계약을 하면, 금액이 크든 작든 "선정 기준 위반"이 됩니다.
원칙은 경쟁입찰 — 근거 조문부터
공동주택관리법은 계약 주체를 둘로 나눠 각각 경쟁입찰을 원칙으로 정합니다.
① 주택관리업자 선정 (위탁관리회사)
- 근거: 공동주택관리법 제7조. 입주자대표회의가 국토부 고시로 정하는 경우 외에는 경쟁입찰로 선정.
② 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정 (경비·청소·소독·승강기·공사 등)
- 근거: 공동주택관리법 제25조. 역시 경쟁입찰이 원칙.
두 경우 모두 세부 절차·방법은 국토교통부 고시 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'에 따릅니다. 실무에서 자주 나오는 키워드는 이렇습니다.
- 전자입찰: 원칙적으로 K-apt(공동주택관리정보시스템) 전자입찰방식으로 진행.
- 낙찰 방법: 적격심사제 또는 최저가낙찰제 중 관리규약·의결로 정한 방식 적용.
※ 낙찰 방법·전자입찰 의무의 세부 기준은 개정으로 바뀔 수 있어, 진행 전 선정지침 최신본으로 확인하시기 바랍니다.
수의계약이 되는 경우 — 별표2 목록 (2026년 확인 기준)
경쟁입찰 없이 수의계약이 허용되는 대표적 경우입니다. 반드시 아래 사유 중 하나에 정확히 해당해야 합니다.
- 보험계약을 하는 경우
- 공산품을 구입하는 경우
- 다른 법령·조례에서 요율이 정해져 있는 경우
- 특정인의 기술·품질이 필요하거나 단일 생산자만 있어 대체가 어려운 경우
- 원 계약자와의 마감·연장공사로서 주된 공사 금액의 10% 이내인 경우
- 공사·용역 등의 금액이 300만원(부가가치세 제외) 이하이고, 2인 이상의 견적서를 받은 경우
- 일반·제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우
- 기존 주택관리업자의 재선정에 대해 입주자등 10분의 1 이상이 교체 요구를 하지 않은 경우
- 기존 사업자(공사 제외)의 사업수행실적을 평가해 계약을 갱신(재계약)하는 경우
- 천재지변·안전사고 등 긴급을 요해 경쟁입찰에 부칠 시간적 여유가 없는 경우
주의할 점은 "300만원 이하"입니다. 동일한 목적의 공사·용역을 시기나 물량으로 쪼개서 300만원 밑으로 맞추는 것은 금지됩니다. 이른바 "쪼개기 계약"은 적발 시 위반으로 봅니다.
※ 별표2는 개정이 잦습니다. 호의 순서·문구·금액이 발행 시점과 다를 수 있으니, 실제 계약 전 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 고시본을 확인하세요.
입찰 vs 수의 — 실무 판단 흐름
① 이 계약이 별표2 어느 호에 해당하는가?
- 해당 O → 수의계약 가능. 단, 해당 호와 근거를 문서로 명시.
- 해당 X → 경쟁입찰(전자입찰) 진행.
② 금액이 애매하면(300만원 부근)?
- 부가세 제외 금액 기준으로 판단. 쪼개기 아닌지 확인. 애매하면 입찰이 안전.
③ 어떤 방식이든 입대의 의결은 필수
- 수의계약 사유·업체·금액·근거(별표2 O호)를 회의록에 남깁니다. "왜 입찰 안 했는지"가 감사·민원의 핵심 쟁점이 됩니다.
안 지키면? — 500만원 이하 과태료
경쟁입찰 원칙을 어기거나, 별표2에 없는 사유로 수의계약을 한 경우 과태료 대상입니다.
- 제7조 제1항을 위반해 주택관리업자를 선정한 경우
- 제25조를 위반해 사업자를 선정한 경우
→ 500만원 이하의 과태료(공동주택관리법 제102조 제3항).
과태료는 지방자치단체의 장이 부과하며, 위반 정도·횟수에 따라 금액이 정해집니다(시행령 별표 부과기준). 금액이 작은 소액 계약이라도 "근거 없는 수의계약"이면 절차 위반으로 잡힐 수 있다는 점이 핵심입니다.
실무 체크리스트
- 원칙은 경쟁입찰(전자입찰·K-apt)이라는 것을 먼저 기억한다.
- 수의계약은 별표2 해당 호를 반드시 특정하고, 그 근거를 회의록·품의서에 남긴다.
- 300만원(부가세 제외) 이하 공사·용역은 2인 이상 견적서를 받는다.
- 동일 목적 계약을 쪼개서 금액 기준을 피하지 않는다.
- 어떤 방식이든 입대의 의결을 거치고, 결정 근거를 문서화한다.
- 계약 전 선정지침·별표2 최신본을 law.go.kr에서 재확인한다(개정 잦음).
마무리
정리하면, 아파트 용역·공사 계약의 기본은 "경쟁입찰"이고, 수의계약은 선정지침 별표2에 열거된 예외(300만원 이하, 보험, 긴급 등)에만 허용됩니다. 근거 없이 수의계약을 하면 500만원 이하 과태료(제102조 제3항) 대상이 될 수 있습니다. 결국 중요한 건 "이 계약이 왜 입찰이 아니라 수의계약인지"를 별표2 근거로 설명할 수 있느냐입니다. 그 근거를 문서로 남기는 습관이 감사와 분쟁에서 관리사무소를 지켜줍니다.