아파트 주차 규약, 어디까지 정할 수 있나 (외부차량·2대 부담금·견인 한계)
"2대째부터 돈 받아도 되나요? 외부차량은 막아도 되나요?"
주차난이 심한 단지일수록 관리사무소에는 같은 질문이 반복됩니다. "세대당 2대째부터 주차료를 받아도 법에 걸리지 않나", "외부에서 들어와 세워두는 차를 막을 수 있나", "안 나가면 견인해도 되나". 여기서 헷갈리는 핵심은 딱 하나입니다. 단지 주차장은 도로가 아니라 "우리(입주자등)의 공용부분(사유지)"이라는 점입니다.
그래서 '우리끼리 규약으로 정할 수 있는 것'은 생각보다 넓지만, '국가가 도로에서 하는 일(과태료·강제견인)'을 사인(私人)인 관리주체가 대신 할 수는 없습니다. 이 경계를 정확히 알아야 규약이 무효가 되거나 오히려 손해배상 문제로 번지지 않습니다.
규약으로 정할 수 있는 것 — 배정·부담금·외부차량 통제
주차장의 유지·운영 기준은 공동주택관리법 제14조·시행령 제14조 제2항에서 입주자대표회의 의결사항으로, 제18조에서 시·도 관리규약 준칙을 참조한 관리규약 사항으로 정하고 있습니다. 따라서 다음은 규약(및 그에 따른 운영규정)으로 정할 수 있습니다.
① 세대당 대수·구역 배정
- 세대당 무료 주차 대수(예: 1대), 그 이상의 주차료·부담금 부과.
- 지정주차제·구역 순환제, 대형·영업용 차량의 주차 제한.
② 외부차량 통제
- 차단기 설치, 방문차량 등록·이용 시간·요금(방문 주차료) 부과.
- 미등록·미납 차량에 대한 출입 제한, 이중주차 시 기어 중립·연락처 부착 의무.
법원도 "세대당 1대 기본, 1대 초과 시 사용료, 2대 초과 등록 제한"을 정한 운영규정을 유효로 봤습니다. 수용대수(817대)보다 등록대수(937대)가 많아 이미 전부 수용이 불가능한 단지에서, 14일 이상 공고와 전자투표(약 88% 동의)를 거친 규정이었습니다. 법원은 이를 "사용권을 본질적으로 박탈하는 것이 아니라 입주자 사이의 이해관계를 조정하는 것"이라며 재산권·평등권 침해가 아니라고 판단했습니다.
규약으로도 할 수 없는 것 — 사적 벌금과 강제 견인
여기서부터가 핵심 한계입니다. 단지 주차장은 도로교통법상 '도로'가 아닙니다. 도로는 "불특정 다수가 통행하도록 공개되고 경찰권이 미치는 곳"인데, 주민 등 특정인만 이용하고 경비원 등이 자체 관리하는 단지 주차장은 사유지(집합건물 공용부분)라서 여기에 해당하지 않습니다. 그 결과:
- "규약 위반 벌금 10만원" 같은 사적 제재금(벌금)은 부과할 수 없습니다. 국가만 벌금·과태료를 매길 수 있고, 관리주체가 정할 수 있는 것은 어디까지나 "이용료·부담금·손해배상" 성격이어야 합니다.
- 무단주차 차량을 관리주체가 임의로 견인·잠금·스티커 훼손하는 것은 자력구제 금지 원칙에 걸려, 오히려 재물손괴·손해배상 책임을 질 수 있습니다.
- 일반 단지 내 불법주차·이중주차는 지자체·경찰이 도로에서처럼 과태료를 매기거나 견인해 주지 않는 것이 원칙입니다(사유지이기 때문).
다만 형사처벌은 예외입니다. 도로교통법은 음주운전·측정거부·사고 후 조치 등은 "도로 외의 곳"에도 적용하므로, 단지 안에서의 음주운전은 형사처벌 대상입니다(면허 정지·취소 같은 행정처분은 제외).
과거 → 현행(개정): 출입구를 막으면 견인·과태료 가능해졌다
여기서 최근 바뀐 점을 놓치면 안 됩니다. 2026년 8월 28일부터 개정 주차장법이 시행되어, 아파트·상가 등 주차장의 "출입구를 막아 통행을 방해하는 행위"는 관리자의 이동 권고에 정당한 사유 없이 불응할 경우 지자체가 견인할 수 있고 과태료가 부과됩니다. 과태료는 최대 500만원이며, 언론 보도 기준 위반 횟수에 따라 1차 100만원·2차 200만원·3차 이상(또는 시설 파손 등 중대 위반) 최대 500만원으로 알려져 있습니다.
주의할 점은 이 개정이 "출입구·통로를 막는 방해 행위"에 특화되었다는 것입니다. 그 밖의 단지 내부 일반 무단주차·이중주차는 여전히 규약과 민사적 절차로 다루는 것이 원칙입니다. "이제 아무 불법주차나 다 견인된다"고 확대 해석하면 안 됩니다.
실무 체크리스트 — 규약 정비와 개인정보
- 우리 시·도 "관리규약 준칙"의 주차장 조항부터 확인하고, 무료 대수·초과 주차료·외부차량 요금을 규약(또는 위임된 운영규정)에 명시. 준칙별로 상한·문언이 다릅니다.
- 제정·개정은 절차가 생명. 충분한 공고 기간을 두고 입주자등 의견 수렴·의결을 거치고, 동의율·이의 처리 기록을 남기세요(판례가 절차의 정당성을 중시).
- 표현은 "벌금"이 아니라 "이용료·부담금". 미납 시 조치도 "출입 제한·독촉·소액소송" 등 적법 수단으로 설계하고, 임의 견인·잠금은 금지.
- 외부차량 번호인식(LPR)·CCTV 운영: 차량번호는 다른 정보와 결합하면 개인정보가 될 수 있고, 개인이 식별되는 영상은 개인정보입니다. 촬영목적·범위·책임자를 적은 안내판을 설치하고(개인정보 보호법 제25조), 수집 최소화·보관기간·열람 시 타인 비식별화를 지키세요.
- 출입구 방해 차량은 2026-08-28 시행 개정 주차장법 절차대로: 먼저 이동을 권고하고, 불응 시 지자체에 견인·과태료를 요청(관리주체가 임의 견인하지 말 것).
마무리
아파트 주차 규약은 "세대당 대수·구역 배정·2대 부담금·외부차량 통제"까지는 정할 수 있지만, "사적 벌금과 관리주체의 강제 견인"은 할 수 없습니다. 근거는 공동주택관리법 제18조·제14조와 시행령 제14조, 그리고 단지 주차장이 도로가 아닌 사유지라는 점입니다. 다만 2026년 8월 28일부터는 "출입구를 막는 방해 차량"에 한해 지자체 견인·과태료(최대 500만원)가 가능해졌습니다. 규약을 손보실 때는 우리 시·도 관리규약 준칙과 절차(공고·의결)를 꼭 확인하세요.